Posesion veintea~nal. Estudio de casos.

Vamos a analizar otro caso real de posesion veintea~nal y la resolucion que tuvo en la practica.
Una familia toma posesion de un inmueble por una compra en cuotas, que se remonta a cuatro decadas atras.
El inmueble de enormes dimensiones esta ubicado en una zona muy mala de la Capital Federal, y tiene la estructura de un conventillo, por lo que habita el mismo la familia en toda su extension.
Cuatro decadas despues, la zona urbana donde se ubica la propiedad, se cotiza enormemente por encontrase justo detras del shopping abasto.

Finalmente habia quedado trabada la litis. Como heredero, algo que tuvo que probar con partidas, quedo consagrado el primo que yo misma habia encontrado, ahora enfrentado en la pretensiones con mi parte.

Como acreedores, quedamos el curador provisorio  dos consorcios de distintas propiedades del causante y mi parte.

que pasaba si un comprador de buena fe tomaba posesion del inmueble objeto de mi patrocinio??

simplemente era la unica manera de eludir acciones con mejor derecho, amen de mejoras hechas al inmueble se debian impuestos y expensas.

Fue muy dificil encontrar un comprador que afrontara los riesgos, pero finalmente una peque`na inmobiliaria nueva, dirgida por una colega a la que conoci circunsantacialmente publico el inmueble y logro que de inmediato se pudiera concretar la cesion de derechos. con el 100 %100 del valor del bien pagado, y la posesion de buena fe, logramos omitir de la pretension al estado y al curador provisional.

En la proxima oportunidad analizaremos otro caso real.

Continuara....

Continuando con el caso cuyo comentario iniciara anteriormente, debo decir que es muy distinto entrar en posesion que pelear derechos contra un heredero. Y esto es asi porque los herederos tienen accion para tomar la posesion del bien en forma inmediata. Dada esa situacion al fallecer el causante del bien cuyo problema plantdeamos, se presento un abogado que habia actuado como curador provisionaal y abrio la sucesion reclamando honorarios.
Asimismo, indica en su escrito de inicio que el causante NO TIENE HEREDEROS por cuanto la sucesion se inicia como HERENCIA VACANTE.
De esta forma, desconoce previamente a cuaquier acreedor. Los bienes y dinero del causante pasaban directamente al estado, para su remate y el unico que cobraria seria
Decidi entonces buscar un heredero. Como el causante era de origen polaco judio, aposte a que al menos tendria un familiar en Israel.
Despues de algunas cadenas de mails en grupos de internet de la colectividad. un primo hermano me respondio.
Con ello que intente evitar?? luchar personalmente con el estado, dado que la justicia en mi pais no me garantizaba que los funcionarios que tomaban contacto con el expeidente, dejaran escapar un acervo sucesorio de cinco inmuebles , una jubilacion acumulada por meses y un plazo fijo
Mi experiencia como abogada me oriento a que era mejor litigar con un particular que contra el estado habiendo tanto tanto dinero y propiedades en juego.
Pero el presunto heredero a poco de conocer sus expectativas me jugo una mala pasada. Desconocio a mi cliente como acreedor de su primo hermano y fue por todo con su apoderada.
Continuara....

Estimados lectores.
hoy voy a plantear un caso real de posesion litigiosa.
Un propietario de un departamento de propiedad horizontal fue desalojado de su inmueble por sucio. El sr padecia de sindrome de diogenes, un mal que lleva al enfermo a juntar basura en su casa.
El sr contrato un abogado tras otro sin exito porque no les abonaba sus honorarios. La deuda de expensas crecia y la casa se desmoronaba. Un abogado le propuso que otro letrado titular de una fundacion, recuparara la posesion del bien. Con muchas dificultades y trabas desde el juzgado, lograron lo que corresondia en derecho:que el propietario recuperara la posesion del inmueble.
Al ingresar comprobaron que ademas de haber arrancado y arrojado en un conteiner infinidad de muebles y utensillos so pretexto de erradicar insectos y roedores, tambien habian sustraido toda la documentacion del inmueble y otros documentos personales del propietario. Paralelamente, a traves de los comentarios de distintos vecinos, los letrados intervinientes que patrocinaban al due~no del inmueble, tomaron conocimiento de que la administradora habia buscado un inversor particular para que pagara la deuda de expensas existente por una suma de 10.000 pesos, a fin de asociarse con este y quedarse con el inmueble.
Ni siquiera podia arrendarse el departamento habida cuenta su deteriorio y cuasi destruccion.
Finalmente, decidieron jugarse el todo por el todo. Uno de los letrados se ocupo de la estrategia de la defensa del bien en tribunales, y el otro lo ocuparia, mejoraria y pagaria las deudas en nombre de la fundacion que presidia.
A poco de comenzar con todo este trabajo, el propietario visito el departamento y su sorpresa al verlo recuperado pintado mejorado y limpio, lo llevo a otorgar con su letrado patrocinante, un documento de DACION EN PAGO en favor del letrado que ocupaba el inmueble para la fundacion.
Este documento suscripto de pu~no y letra por el due~no y su abogado patrocinante fue  presentado en el juzgado
Unos meses despues, el propietario fallecio.
Que ocurriria con la propiedad? Aparecerian herederos? Acreedores?
Lo veremos en la proxima entrada a este blogg
hasta entonces!

Hoy me planteo construir este blogg con un sistema de Casos.
Es decir, centarndo y analizando casos reales en los cuales se presenten estas situaciones en los inmuebles, a cuyo estudio y analisis pretendemos dedicarnos.
Espero que al lector le resulte interesante comrender la ley a partir de la resolucion de casos concretos y reales.
Vamos a analizar en el proximo encuentro el caso de una propiedad DADA EN PAGO por titulo privado a un poseedor, luego de lo cual el propietario fallece entrando el bien en sucision.
Como pude resolverlo???
Lo veremos a continuacion

POSESIÒN . USUCAPIÒN. ESCRITURACIÒN.

                           Quien no habla sobre los derechos en estos tiempos?

Hasta los niños los conocen . Hoy como nunca la difusión de aquellas cuestiones que hacen a nuestras garantías constitucionales están al alcance del conocimiento medio.

Pero cuánto sabemos sobre la fuerza de los hechos en el derecho??

Actualmente quien va a comprar un inmueble,  sabe que debe exigir una escritura. Pero conoce en realidad el significado de la escrituración en el ámbito jurídico? Y desde otro punto de vista, se reconoce a los hechos la fuerza con la que en realidad impactan en la vida jurídico contractual??

Muchas veces los titulares del dominio de un inmueble, tienen una escritura que los reconoce como tal, sin embargo otra persona se comporta como dueño y disfruta del bien.

El hecho de la posesión tiene tanta fuerza en la vida jurídica como en la naturaleza. Quien posee es dueño, hasta que pueda comprobarse lo contrario y un juez lo desapodere del bien.

La esctritura es un documento muy importante, es cierto, otorgado por un funcionario depositario de la fe pública, que determina frente a  terceros la titularidad del bien.

Pero entre partes, en este caso poseedor de buena fe y  propietario, las cosas pueden ser distintas.

La posesión ininterrumpida pacífica y pública de un bien inmueble durante veinte años, genera cambios tan importantes que llega a despojar a quien detenta la escritura de sus derechos.

Para ello toda la documentación privada que acredite la buena fe del poseedor, y el inicio de esa posesión sin transgredir norma alguna, ni mediante ardid o engaño , fuerza o rotura de cerraduras, escalamiento etc, vale título.

Claramente asi lo expresa el Còdigo Civil de la Naciòn: la posesión de buena fe vale título.

Este origen sumado a una serie de actos que demuestren que el poseedor en verdad se comporta como dueño (pago de impuestos, mejoras, etc) convalidan este hecho jurídico de forma tal que, transcurrido el plazo de ley, según la jurisdicción y normas locales, se podrá requerir la ESCRITURACIÒN JUDICIAL.

He investigado y trabajado largamente en esta problemática y con la colaboración de escribanos expertos, he logrado que quien se encuentre en esta situación pueda ceder su derecho por escritura pública al comprador,  sin verse forzado a judicializar la venta.

Es claro que cada situación tiene sus particularidades y aristas y cada una representa para el profesional un tentador desafío destinado a solucionar el problema de su patrocinado.

Para ello puede contactarse de lunes a jueves de 10 1 17 hs al celular 1531694041 a fin de solicitar una entrevista en la cual le asesorare sobre la situacion de su inmueble.

Atte. Dra Monica Viviana Lang Bengolea

hasta la proxima !

Este trabajo tiene como objetivo,  acercar al lector, de la manera mas sencilla y con lenguaje llano, a la Problematica de hechos juridicos muy corrientes que generan derechos posesorios que tienen como intencion convertir a los sujetos que los ejercen, en propietarios de los inmuebles que poseen.
La forma mas usua de adquirir la propiedad sobre un bien raiz, es la Compra. Perfeccionada la misma, se otorga al adquirente una escritura traslativa del dominio que sera debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de su jurisdiccion, a fin de ser oponible a terceros ajenos al acto.
Expuela costo de esta forma, este contrato de compraventa no genera dificultades.
Sin embargo en la vida cotidiana, existe gran variedad de situaciones y hechos que complejizan los derechos de los sujetos sobre los bienes.
Asi, la quiebra, los embargos, hipotecas u otras inhibiciones, la muerte, el divorcio, el abandono, la posesion,  la usurpacion, las mejoras, la convivencia, los nacimientos, etc etc etc, pueden afectar directamente los derechos de las partes involucradas.
Intentare ir describiendo a lo largo de este blogg, las diferentes situaciones y las formas de hallar solucion a las mismas cuando uno de los interesados necesite o quiera hacer liquido su credito o monetizar su derecho.